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执行异议之诉胜诉案件——善意购买了涉案的房子应不应该被查封？执行异议之诉胜诉案件——善意购买了涉案的房子应不应该被查封？ 案件介绍：
原告：萧某 被告：贝王公司 原告第三人：福洲公司
案件事实及审理经过： 青建公司商务经理于2013年联系到萧某，带其到福洲公司，萧某与福洲公司签订了房屋认购合同即“13协议”，经核实，合同具备买卖合同的主要条款。萧某向青建公司付清房款后，一直居住在该房屋内。2018年，萧某与福洲公司签订正式的房屋买卖合同（即“18协议”），却发现该房屋无法过户，并被北京市高级人民法院作为案涉房屋查封。 萧某向法院起诉解封，起因是贝王公司因与福洲公司约定合作开发的一期工程项目，其中青建公司为项目施工方，福州公司以项目内数套房产折抵给青建公司为部分工程款，在另案中申请查封福洲公司名下房屋进行财产保全，其中就包括了萧某所居住房屋。贝王公司认定双方签订的“13协议”在18协议签订后已失效，且萧某是从青建公司购买房屋而非福洲公司，法院查封在2018年的协议之前，因此不同意解封房屋。
案件结果： 萧某提交的签订《结算协议书》和证人的证言亦能佐证福洲公司欠付青建公司工程款，双方协商以部分房屋抵顶工程款，能够证明案涉房屋抵顶青建公司工程款的事实。福洲公司、青建公司、萧某之间并非连环买卖，并无不当。贝王公司主张福洲公司将案涉房屋抵给青建公司，青建公司再将案涉房屋卖给萧某，与事实不符，本院不予支持。 福洲公司与萧某签订商品房买卖合同，双方构成商品房买卖合同关系，萧某作为购房消费者，在执行异议被驳回后，提起案外人执行异议之诉。且萧某对案涉房屋的权益满足《执行异议和复议规定》第二十九条规定要件，可以排除对案涉房屋的保全查封。
法条依据:
1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条 提起执行异议之诉 执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 4.《全国法院民商事审判工作会议纪要》(法〔2019〕254号)第125条规定 实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。 参考文献： [1](2021)最高法民终960号 [2]（2020）京民初2号 [3]《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条 [4]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条 [5]《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条 [6](2017)京民初31号 [7](2019)京 0111 民初21444号 [8](2019)京执异103号 [9]《全国法院民商事审判工作会议纪要》(法〔2019〕254号)第125条规定
承办律师简介
曾任职于上市公司，熟悉公司、合同、人事劳动等民商事诉讼与非诉法律服务。执业以来在诉讼方面累积了丰富的实战经验，擅长知识产权纠纷、合同纠纷、民间借贷、交通事故纠纷、以及婚姻家庭继承等诉讼业务。办案风格亲切耐心，具备良好的沟通能力，凭借敏锐的法律思维、坚实的法律基础、为广大客户提供优质高效的法律服务。
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